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您所在的位置是： 本文摘要：概要:本文首先建构了合适我国国情的房地产价格与利率汇率关系模型,然后利用该模型对我国12个城市房地产价格与利率汇率的关系展开现代科学研究研究结果显示,利率与房地产价格呈负向关系;汇率与房地产价格之间具备完全相同的变化趋势,与理论分析有较小差异,指出我国金融制度仍不存在缺失,逐步完善金融市场才能更佳地充分发挥利率和汇率调节经济的功能因此,我们指出房地产价格维持比较平稳是房地产业安全性运营的关键,在完备的金融制度下准确的利率和汇率政策能在此方面充分发挥最重要起到 关键词:房地产价格;利率;汇率 Abstract:This paper firstly presents a model showing the relations among real estate price, interest rate and exchange rate. Then it conducts an empirical study of the relations among real estate price, interest rate and exchange rate in twelve cities in China by introducing the model. The results show that there exist negative correlation between interest rate and real estate price, and positive correlation between exchange rate and real estate price. These relations conflict with theory. The findings tell us that the gradual improvement of financial market contributes to interest rate and exchange rate regulating economy since there are defects in China’s financial institution. Therefore, we believe that the relative stabilization of real estate price is the key to maintaining the sound operation of real estate industry and that wise interest rate and exchange rate policies play a crucial role under a perfect financial system. Key words:real estate price; interest rate; exchange rate 一章节 房地产业是资金密集型产业,其供给和市场需求都必不可少银行贷款,具备第二金融的“美称”,使得货币政策对房地产业发展具备极其重要的影响在对外开放的经济条件下,利率汇率是主要的货币政策工具,当以这些工具为代表的货币政策更为严格时,经常经常出现金融反对过度现象,造成房地产价格轻微波动,甚至经常出现金融危机 经验研究指出,名义利率与住宅价格之间呈负向关系如,Arcelus和Meltzer(1973)指出抵押贷款规模对住宅供给和市场需求影响并不大,但具备较高的住宅供给和市场需求弹性;Kau Keenan(1980)指出利率与住宅市场需求呈圆形正比关系,提升利率将造成投资和住宅价格同时上升;Agarwal和Phillips(1984)为降低利率而额外缴付的抵押模式减少了抵押贷款的利率效率,并减少了对住宅价格的影响,两者之间呈负向关系;Harris(1989)通过计量经济分析找到名义利率是影响住宅电子货币预期的主要变量,通过预期的影响,名义抵押贷款利率与住宅价格呈圆形偏移关系;Reichert(1990)指出美国地区房价与抵押利率不存在胜向关系;Dongchul Cho(2004)也指出住宅的租押价格各不相同实际利率,实际利率就越较低,租押价格下降得越慢 与此同时,其他学者也对利率与住宅价格的关系做到了深入研究如,知名城市经济学家Muth(1986)在估计抵押贷款函数时找到,住宅价格与长年利率关系密切;Baffoe-Bonnie(1998)指出住宅市场对抵押贷款冲击十分脆弱Adrian Cooper(2004)利用牛津经济预测(OEF)模型对英国房地产市场展开研究时找到,自20世纪80年代以来英国抵押贷款利率与长年利率的联系制度使得房地产价格波动幅度弱化,但是近期该利率机制毕竟房地产价格持续上升的主要原因但20世纪90年代以来,一些文献还对利率与住宅价格的关系明确提出了另外一种观点,如Pozdena(1990),Painter和Redfern(2002)指出金融创新和违规操作使得利率与住宅价格间的关系早已被弱化;Goodman(1995)和Kenny(1999)在研究中找到住宅市场需求和利率间不存在相反关系 国外学者对利率与住宅价格的关系研究较为充份,但他们的研究观点依然不存在一定差异,而且忽视了汇率与住宅价格的关系研究当前我国房地产价格持续加剧,为减少房地产金融风险,中国人民银行于2004年10月29日和2005年3月16日两次调整住房贷款政策,贷款利率分别下调0.27个百分点和0.20个百分点同时,近期美元持续暴跌,我国经济长年寄予厚望和较高投资报酬预期与人民币供需结构上的不均衡,使得我国面对着人民币贬值的压力然而,国内货币政策和国际金融环境变化将对我国房地产价格有何影响呢?下面将从理论和现代科学两个层面,对该问题做到精细研究本文第二部分将通过建构利率汇率与房地产价格关系模型,解决问题三者理论关系不确认或研究不充份等问题;第三部分对现代科学分析牵涉到的涉及数据展开叙述;第四部分利用理论模型对我国房地产市场展开现代科学研究;最后得出结论及基本对策 二理论模型 在对外开放经济条件下利率和汇率的大大波动,使资本在各产业之间频密移往,对资本品收益和价格产生了深刻影响由于房地产是一种最重要的资本品,而且其研发和销售都与金融反对有密切联系,利率和汇率的变化都会对房地产资金链产生最重要影响,使得房地产价格变动与利率和汇率具有更加必要的关系 由于房地产业金融依赖度极高,房地产价格随着金融反对力度的变化而波动,当房地产价格增长率多达银行贷款利率时,将构成价格之后下跌的预期,造成房地产群体投机不道德,最后使房地产价格上涨的预期以求构建在上述这种机制起到下,我们可以指出房地产预期价格的构成主要不受两个因素影响:(1)房地产所有者从物业的用于中取得的收益,其中假设资本收益预期为零;(2)房地产所有者预期的电子货币收益下面将沿着该思路推论出有房地产价格与利率汇率的理论关系根据前面的分析,我们假设房地产价格由两部分构成: Pt=Pmt+Ht(1) 期中,Pt代表t期的房地产价格;Pmt代表房地产仅有为自身用于时的房地产价格;Ht代表房地产作为投资品而取得电子货币收益的现值很似乎,房地产预期电子货币收益的现值可回应为: Ht=H*t+1/(1+it) (2) 期中,H*t+1代表下一期预期电子货币收益;i代表t期的利率 房地产市场跟股票市场一样,消费者具备买涨不买跌的投资心理一旦部分消费者预期房地产价格将下跌,其他消费者不会匆忙第一时间,从而导致房地产市场非理性兴旺因此,我们可以指出房地产电子货币收益与前一期的收益涉及,即与房地产价格增长率有关由于房地产开发建设销售都必不可少银行贷款,使得利率变化对未来房地产电子货币收益有相当大影响同时,货币贬值将使国际游资很快向利润性好的产业移往,在较短的时期内已完成货币购入售出的移位,招揽这些游资的行业会是汽车业,也会是国内的消费品生产行业,而仅次于有可能是有较持久消费市场需求反对的房地产业这些“热钱”不会像刮起气球一样迅速地把房地产业备受瞩目,造成房地产价格很快下降因此,下一期房地产电子货币收益可回应为: H*t+1=f(gt,it,Et) (3) 其中,gt回应房地产价格增长率,E回应汇率,上述公式解释H*t+1是由过去价格的增长率利率和汇率联合要求 由于方程(1)中Pmt代表房地产仅有为自身用于时的房地产价格,即消费者从房地产的用于中取得的效用,因此我们可以指出此时房地产价格仅有与收益Y和利率i有关这是一种修改的叙述,收益Y可以代表消费者的市场需求能力,利率i代表金融反对程度,同时也是一个宏观变量因此,自身用于时的房地产价格可回应为: Pmt=f(Yt,it)(4) 将方程(3)(4)代入方程(3),可获得如下表达式: Pt=f1(Yt,it)+f2(gt,i,E)/(1+i)(5) 通过上面的理论分析,可以确切地了解到影响房地产价格变动的若干因素,分别是农村居民收益过去房地产价格实际增长率利率和汇率根据方程(5)创建近似于线性方程如下: pt=αo+α1Yt+α2it+α3gt+α4Et+ui(6) 由于房地产保险费速度十分快,实际利率是出租价格的主要部分承租人缴纳给房东的房租中,绝大部分是对房屋所闲置的资金的补偿如果你自己享有一所住宅,那么年成本的主要部分就是抵押贷款的利息所以,在总需求的所有组成部分中,房地产投资对实际利率尤为脆弱,货币削减或者是其他原因使利率提升时,房地产投资将不会上升最多房地产投资上升,意味著房地产市场需求上升,最后不会造成房地产价格暴跌因此,房地产价格与利率在经济上呈圆形负相关关系 由于汇率与利率之间呈正涉及关系,汇率暴跌即货币贬值经常出现时,利率将上升,房地产价格也不会随之下跌如果一国货币贬值时国内经常出现通货膨胀,那么随着进口产品的减少,进口产品的价格也不会随着下降,将更进一步推展国内商品价格的下跌,房地产价格也不值得注意因此,房地产价格与汇率之间呈圆形负相关关系 三数据挑选及解释 在以往的研究中学者们常常用年度数据分析房地产业运行状况,殊不知房地产作为一种投资品,价格在一年内将再次发生明显变化,仅有用年度数据无法体现这种变化,不应尽可能用于季度或者月度数据同时,在研究房地产价格波动状况时用全国整体的数据并无法体现局部的差异,用于城市级数据是最佳自由选择 本文在对房地产价格与利率关系展开计量分析时,为了精确辨别利率对各地区房地产价格的影响,将以2001年9月-2005年12月期间的季度面板数据为基础,对北京天津上海南京重庆杭州宁波青岛沈阳深圳成都武汉等12个房地产价格上涨较慢的城市展开现代科学分析,所包括的变量有房地产价格P农村居民收益Y房地产价格实际增长率g由于挑选的是12个城市的横截面数据,样本量相当大 我国实施的是受限弹性的相同利率制度,中国人民银行根据市场走势要求利率涨幅,使得市场利率呈现出停歇变化,但我国银行间外汇市场业务发展较慢,外汇市场利率市场化程度低另外,1994年汇率并轨以后,我国实施以市场供需为基础的有管理的浮动汇率制度为减轻人民币贬值的压力,2005年7月21日起,我国开始实施以市场供需为基础参照一篮子货币展开调节有管理的浮动汇率制度为深入探讨利率汇率对房地产价格的影响,本文将以2001年9月-2005年12月期间银行外汇市场利率汇率数据为基础展开现代科学研究 四现代科学分析 下面根据式(6)展开现代科学分析表格1中模型1和模型2分别分析了利率与房地产价格的关系模型1的说明变量为过去房地产价格实际增长率g迟缓1期的利率I(-1)城镇居民农村居民收益Y和迟缓1期的房屋销售价格指数P(-1)从模型1的重返结果可以显现出,农村居民收益的t统计资料量不明显,而且该变量的系数仅有0.00004,解释在这世纪末农村居民收益对房地产价格上涨的推动力十分受限在模型2中我们去除农村居民收益变量,新的重返结果如下:过去房地产价格实际增长率每下降1个百分点,房屋销售价格指数将下跌110.8142个百分点;利率与房屋销售价格指数呈圆形正比关系,即迟缓1期的利率每下降1个百分点,房屋销售价格指数将上升0.0786个百分点;迟缓1期的房屋销售价格指数每减少1个百分点,当期的房屋销售价格指数将下降0.
概要:本文首先建构了合适我国国情的房地产价格与利率汇率关系模型,然后利用该模型对我国12个城市房地产价格与利率汇率的关系展开现代科学研究研究结果显示,利率与房地产价格呈负向关系;汇率与房地产价格之间具备完全相同的变化趋势,与理论分析有较小差异,指出我国金融制度仍不存在缺失,逐步完善金融市场才能更佳地充分发挥利率和汇率调节经济的功能因此,我们指出房地产价格维持比较平稳是房地产业安全性运营的关键,在完备的金融制度下准确的利率和汇率政策能在此方面充分发挥最重要起到 关键词:房地产价格;利率;汇率 Abstract:This paper firstly presents a model showing the relations among real estate price, interest rate and exchange rate. Then it conducts an empirical study of the relations among real estate price, interest rate and exchange rate in twelve cities in China by introducing the model. The results show that there exist negative correlation between interest rate and real estate price, and positive correlation between exchange rate and real estate price. These relations conflict with theory. The findings tell us that the gradual improvement of financial market contributes to interest rate and exchange rate regulating economy since there are defects in China’s financial institution. Therefore, we believe that the relative stabilization of real estate price is the key to maintaining the sound operation of real estate industry and that wise interest rate and exchange rate policies play a crucial role under a perfect financial system. Key words:real estate price; interest rate; exchange rate 一章节 房地产业是资金密集型产业,其供给和市场需求都必不可少银行贷款,具备第二金融的“美称”,使得货币政策对房地产业发展具备极其重要的影响在对外开放的经济条件下,利率汇率是主要的货币政策工具,当以这些工具为代表的货币政策更为严格时,经常经常出现金融反对过度现象,造成房地产价格轻微波动,甚至经常出现金融危机 经验研究指出,名义利率与住宅价格之间呈负向关系如,Arcelus和Meltzer(1973)指出抵押贷款规模对住宅供给和市场需求影响并不大,但具备较高的住宅供给和市场需求弹性;Kau Keenan(1980)指出利率与住宅市场需求呈圆形正比关系,提升利率将造成投资和住宅价格同时上升;Agarwal和Phillips(1984)为降低利率而额外缴付的抵押模式减少了抵押贷款的利率效率,并减少了对住宅价格的影响,两者之间呈负向关系;Harris(1989)通过计量经济分析找到名义利率是影响住宅电子货币预期的主要变量,通过预期的影响,名义抵押贷款利率与住宅价格呈圆形偏移关系;Reichert(1990)指出美国地区房价与抵押利率不存在胜向关系;Dongchul Cho(2004)也指出住宅的租押价格各不相同实际利率,实际利率就越较低,租押价格下降得越慢 与此同时,其他学者也对利率与住宅价格的关系做到了深入研究如,知名城市经济学家Muth(1986)在估计抵押贷款函数时找到,住宅价格与长年利率关系密切;Baffoe-Bonnie(1998)指出住宅市场对抵押贷款冲击十分脆弱Adrian Cooper(2004)利用牛津经济预测(OEF)模型对英国房地产市场展开研究时找到,自20世纪80年代以来英国抵押贷款利率与长年利率的联系制度使得房地产价格波动幅度弱化,但是近期该利率机制毕竟房地产价格持续上升的主要原因但20世纪90年代以来,一些文献还对利率与住宅价格的关系明确提出了另外一种观点,如Pozdena(1990),Painter和Redfern(2002)指出金融创新和违规操作使得利率与住宅价格间的关系早已被弱化;Goodman(1995)和Kenny(1999)在研究中找到住宅市场需求和利率间不存在相反关系 国外学者对利率与住宅价格的关系研究较为充份,但他们的研究观点依然不存在一定差异,而且忽视了汇率与住宅价格的关系研究当前我国房地产价格持续加剧,为减少房地产金融风险,中国人民银行于2004年10月29日和2005年3月16日两次调整住房贷款政策,贷款利率分别下调0.27个百分点和0.20个百分点同时,近期美元持续暴跌,我国经济长年寄予厚望和较高投资报酬预期与人民币供需结构上的不均衡,使得我国面对着人民币贬值的压力然而,国内货币政策和国际金融环境变化将对我国房地产价格有何影响呢?下面将从理论和现代科学两个层面,对该问题做到精细研究本文第二部分将通过建构利率汇率与房地产价格关系模型,解决问题三者理论关系不确认或研究不充份等问题;第三部分对现代科学分析牵涉到的涉及数据展开叙述;第四部分利用理论模型对我国房地产市场展开现代科学研究;最后得出结论及基本对策 二理论模型 在对外开放经济条件下利率和汇率的大大波动,使资本在各产业之间频密移往,对资本品收益和价格产生了深刻影响由于房地产是一种最重要的资本品,而且其研发和销售都与金融反对有密切联系,利率和汇率的变化都会对房地产资金链产生最重要影响,使得房地产价格变动与利率和汇率具有更加必要的关系 由于房地产业金融依赖度极高,房地产价格随着金融反对力度的变化而波动,当房地产价格增长率多达银行贷款利率时,将构成价格之后下跌的预期,造成房地产群体投机不道德,最后使房地产价格上涨的预期以求构建在上述这种机制起到下,我们可以指出房地产预期价格的构成主要不受两个因素影响:(1)房地产所有者从物业的用于中取得的收益,其中假设资本收益预期为零;(2)房地产所有者预期的电子货币收益下面将沿着该思路推论出有房地产价格与利率汇率的理论关系根据前面的分析,我们假设房地产价格由两部分构成: Pt=Pmt+Ht(1) 期中,Pt代表t期的房地产价格;Pmt代表房地产仅有为自身用于时的房地产价格;Ht代表房地产作为投资品而取得电子货币收益的现值很似乎,房地产预期电子货币收益的现值可回应为: Ht=H*t+1/(1+it) (2) 期中,H*t+1代表下一期预期电子货币收益;i代表t期的利率 房地产市场跟股票市场一样,消费者具备买涨不买跌的投资心理一旦部分消费者预期房地产价格将下跌,其他消费者不会匆忙第一时间,从而导致房地产市场非理性兴旺因此,我们可以指出房地产电子货币收益与前一期的收益涉及,即与房地产价格增长率有关由于房地产开发建设销售都必不可少银行贷款,使得利率变化对未来房地产电子货币收益有相当大影响同时,货币贬值将使国际游资很快向利润性好的产业移往,在较短的时期内已完成货币购入售出的移位,招揽这些游资的行业会是汽车业,也会是国内的消费品生产行业,而仅次于有可能是有较持久消费市场需求反对的房地产业这些“热钱”不会像刮起气球一样迅速地把房地产业备受瞩目,造成房地产价格很快下降因此,下一期房地产电子货币收益可回应为: H*t+1=f(gt,it,Et) (3) 其中,gt回应房地产价格增长率,E回应汇率,上述公式解释H*t+1是由过去价格的增长率利率和汇率联合要求 由于方程(1)中Pmt代表房地产仅有为自身用于时的房地产价格,即消费者从房地产的用于中取得的效用,因此我们可以指出此时房地产价格仅有与收益Y和利率i有关这是一种修改的叙述,收益Y可以代表消费者的市场需求能力,利率i代表金融反对程度,同时也是一个宏观变量因此,自身用于时的房地产价格可回应为: Pmt=f(Yt,it)(4) 将方程(3)(4)代入方程(3),可获得如下表达式: Pt=f1(Yt,it)+f2(gt,i,E)/(1+i)(5) 通过上面的理论分析,可以确切地了解到影响房地产价格变动的若干因素,分别是农村居民收益过去房地产价格实际增长率利率和汇率根据方程(5)创建近似于线性方程如下: pt=αo+α1Yt+α2it+α3gt+α4Et+ui(6) 由于房地产保险费速度十分快,实际利率是出租价格的主要部分承租人缴纳给房东的房租中,绝大部分是对房屋所闲置的资金的补偿如果你自己享有一所住宅,那么年成本的主要部分就是抵押贷款的利息所以,在总需求的所有组成部分中,房地产投资对实际利率尤为脆弱,货币削减或者是其他原因使利率提升时,房地产投资将不会上升最多房地产投资上升,意味著房地产市场需求上升,最后不会造成房地产价格暴跌因此,房地产价格与利率在经济上呈圆形负相关关系 由于汇率与利率之间呈正涉及关系,汇率暴跌即货币贬值经常出现时,利率将上升,房地产价格也不会随之下跌如果一国货币贬值时国内经常出现通货膨胀,那么随着进口产品的减少,进口产品的价格也不会随着下降,将更进一步推展国内商品价格的下跌,房地产价格也不值得注意因此,房地产价格与汇率之间呈圆形负相关关系 三数据挑选及解释 在以往的研究中学者们常常用年度数据分析房地产业运行状况,殊不知房地产作为一种投资品,价格在一年内将再次发生明显变化,仅有用年度数据无法体现这种变化,不应尽可能用于季度或者月度数据同时,在研究房地产价格波动状况时用全国整体的数据并无法体现局部的差异,用于城市级数据是最佳自由选择 本文在对房地产价格与利率关系展开计量分析时,为了精确辨别利率对各地区房地产价格的影响,将以2001年9月-2005年12月期间的季度面板数据为基础,对北京天津上海南京重庆杭州宁波青岛沈阳深圳成都武汉等12个房地产价格上涨较慢的城市展开现代科学分析,所包括的变量有房地产价格P农村居民收益Y房地产价格实际增长率g由于挑选的是12个城市的横截面数据,样本量相当大 我国实施的是受限弹性的相同利率制度,中国人民银行根据市场走势要求利率涨幅,使得市场利率呈现出停歇变化,但我国银行间外汇市场业务发展较慢,外汇市场利率市场化程度低另外,1994年汇率并轨以后,我国实施以市场供需为基础的有管理的浮动汇率制度为减轻人民币贬值的压力,2005年7月21日起,我国开始实施以市场供需为基础参照一篮子货币展开调节有管理的浮动汇率制度为深入探讨利率汇率对房地产价格的影响,本文将以2001年9月-2005年12月期间银行外汇市场利率汇率数据为基础展开现代科学研究 四现代科学分析 下面根据式(6)展开现代科学分析表格1中模型1和模型2分别分析了利率与房地产价格的关系模型1的说明变量为过去房地产价格实际增长率g迟缓1期的利率I(-1)城镇居民农村居民收益Y和迟缓1期的房屋销售价格指数P(-1)从模型1的重返结果可以显现出,农村居民收益的t统计资料量不明显,而且该变量的系数仅有0.00004,解释在这世纪末农村居民收益对房地产价格上涨的推动力十分受限在模型2中我们去除农村居民收益变量,新的重返结果如下:过去房地产价格实际增长率每下降1个百分点,房屋销售价格指数将下跌110.8142个百分点;利率与房屋销售价格指数呈圆形正比关系,即迟缓1期的利率每下降1个百分点,房屋销售价格指数将上升0.0786个百分点;迟缓1期的房屋销售价格指数每减少1个百分点,当期的房屋销售价格指数将下降0.
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概要:本文首先建构了合适我国国情的房地产价格与利率汇率关系模型,然后利用该模型对我国12个城市房地产价格与利率汇率的关系展开现代科学研究研究结果显示,利率与房地产价格呈负向关系;汇率与房地产价格之间具备完全相同的变化趋势,与理论分析有较小差异,指出我国金融制度仍不存在缺失,逐步完善金融市场才能更佳地充分发挥利率和汇率调节经济的功能因此,我们指出房地产价格维持比较平稳是房地产业安全性运营的关键,在完备的金融制度下准确的利率和汇率政策能在此方面充分发挥最重要起到 关键词:房地产价格;利率;汇率 Abstract:This paper firstly presents a model showing the relations among real estate price, interest rate and exchange rate. Then it conducts an empirical study of the relations among real estate price, interest rate and exchange rate in twelve cities in China by introducing the model. The results show that there exist negative correlation between interest rate and real estate price, and positive correlation between exchange rate and real estate price. These relations conflict with theory. The findings tell us that the gradual improvement of financial market contributes to interest rate and exchange rate regulating economy since there are defects in China’s financial institution. Therefore, we believe that the relative stabilization of real estate price is the key to maintaining the sound operation of real estate industry and that wise interest rate and exchange rate policies play a crucial role under a perfect financial system. Key words:real estate price; interest rate; exchange rate 一章节 房地产业是资金密集型产业,其供给和市场需求都必不可少银行贷款,具备第二金融的“美称”,使得货币政策对房地产业发展具备极其重要的影响在对外开放的经济条件下,利率汇率是主要的货币政策工具,当以这些工具为代表的货币政策更为严格时,经常经常出现金融反对过度现象,造成房地产价格轻微波动,甚至经常出现金融危机 经验研究指出,名义利率与住宅价格之间呈负向关系如,Arcelus和Meltzer(1973)指出抵押贷款规模对住宅供给和市场需求影响并不大,但具备较高的住宅供给和市场需求弹性;Kau Keenan(1980)指出利率与住宅市场需求呈圆形正比关系,提升利率将造成投资和住宅价格同时上升;Agarwal和Phillips(1984)为降低利率而额外缴付的抵押模式减少了抵押贷款的利率效率,并减少了对住宅价格的影响,两者之间呈负向关系;Harris(1989)通过计量经济分析找到名义利率是影响住宅电子货币预期的主要变量,通过预期的影响,名义抵押贷款利率与住宅价格呈圆形偏移关系;Reichert(1990)指出美国地区房价与抵押利率不存在胜向关系;Dongchul Cho(2004)也指出住宅的租押价格各不相同实际利率,实际利率就越较低,租押价格下降得越慢 与此同时,其他学者也对利率与住宅价格的关系做到了深入研究如,知名城市经济学家Muth(1986)在估计抵押贷款函数时找到,住宅价格与长年利率关系密切;Baffoe-Bonnie(1998)指出住宅市场对抵押贷款冲击十分脆弱Adrian Cooper(2004)利用牛津经济预测(OEF)模型对英国房地产市场展开研究时找到,自20世纪80年代以来英国抵押贷款利率与长年利率的联系制度使得房地产价格波动幅度弱化,但是近期该利率机制毕竟房地产价格持续上升的主要原因但20世纪90年代以来,一些文献还对利率与住宅价格的关系明确提出了另外一种观点,如Pozdena(1990),Painter和Redfern(2002)指出金融创新和违规操作使得利率与住宅价格间的关系早已被弱化;Goodman(1995)和Kenny(1999)在研究中找到住宅市场需求和利率间不存在相反关系 国外学者对利率与住宅价格的关系研究较为充份,但他们的研究观点依然不存在一定差异,而且忽视了汇率与住宅价格的关系研究当前我国房地产价格持续加剧,为减少房地产金融风险,中国人民银行于2004年10月29日和2005年3月16日两次调整住房贷款政策,贷款利率分别下调0.27个百分点和0.20个百分点同时,近期美元持续暴跌,我国经济长年寄予厚望和较高投资报酬预期与人民币供需结构上的不均衡,使得我国面对着人民币贬值的压力然而,国内货币政策和国际金融环境变化将对我国房地产价格有何影响呢?下面将从理论和现代科学两个层面,对该问题做到精细研究本文第二部分将通过建构利率汇率与房地产价格关系模型,解决问题三者理论关系不确认或研究不充份等问题;第三部分对现代科学分析牵涉到的涉及数据展开叙述;第四部分利用理论模型对我国房地产市场展开现代科学研究;最后得出结论及基本对策 二理论模型 在对外开放经济条件下利率和汇率的大大波动,使资本在各产业之间频密移往,对资本品收益和价格产生了深刻影响由于房地产是一种最重要的资本品,而且其研发和销售都与金融反对有密切联系,利率和汇率的变化都会对房地产资金链产生最重要影响,使得房地产价格变动与利率和汇率具有更加必要的关系 由于房地产业金融依赖度极高,房地产价格随着金融反对力度的变化而波动,当房地产价格增长率多达银行贷款利率时,将构成价格之后下跌的预期,造成房地产群体投机不道德,最后使房地产价格上涨的预期以求构建在上述这种机制起到下,我们可以指出房地产预期价格的构成主要不受两个因素影响:(1)房地产所有者从物业的用于中取得的收益,其中假设资本收益预期为零;(2)房地产所有者预期的电子货币收益下面将沿着该思路推论出有房地产价格与利率汇率的理论关系根据前面的分析,我们假设房地产价格由两部分构成: Pt=Pmt+Ht(1) 期中,Pt代表t期的房地产价格;Pmt代表房地产仅有为自身用于时的房地产价格;Ht代表房地产作为投资品而取得电子货币收益的现值很似乎,房地产预期电子货币收益的现值可回应为: Ht=H*t+1/(1+it) (2) 期中,H*t+1代表下一期预期电子货币收益;i代表t期的利率 房地产市场跟股票市场一样,消费者具备买涨不买跌的投资心理一旦部分消费者预期房地产价格将下跌,其他消费者不会匆忙第一时间,从而导致房地产市场非理性兴旺因此,我们可以指出房地产电子货币收益与前一期的收益涉及,即与房地产价格增长率有关由于房地产开发建设销售都必不可少银行贷款,使得利率变化对未来房地产电子货币收益有相当大影响同时,货币贬值将使国际游资很快向利润性好的产业移往,在较短的时期内已完成货币购入售出的移位,招揽这些游资的行业会是汽车业,也会是国内的消费品生产行业,而仅次于有可能是有较持久消费市场需求反对的房地产业这些“热钱”不会像刮起气球一样迅速地把房地产业备受瞩目,造成房地产价格很快下降因此,下一期房地产电子货币收益可回应为: H*t+1=f(gt,it,Et) (3) 其中,gt回应房地产价格增长率,E回应汇率,上述公式解释H*t+1是由过去价格的增长率利率和汇率联合要求 由于方程(1)中Pmt代表房地产仅有为自身用于时的房地产价格,即消费者从房地产的用于中取得的效用,因此我们可以指出此时房地产价格仅有与收益Y和利率i有关这是一种修改的叙述,收益Y可以代表消费者的市场需求能力,利率i代表金融反对程度,同时也是一个宏观变量因此,自身用于时的房地产价格可回应为: Pmt=f(Yt,it)(4) 将方程(3)(4)代入方程(3),可获得如下表达式: Pt=f1(Yt,it)+f2(gt,i,E)/(1+i)(5) 通过上面的理论分析,可以确切地了解到影响房地产价格变动的若干因素,分别是农村居民收益过去房地产价格实际增长率利率和汇率根据方程(5)创建近似于线性方程如下: pt=αo+α1Yt+α2it+α3gt+α4Et+ui(6) 由于房地产保险费速度十分快,实际利率是出租价格的主要部分承租人缴纳给房东的房租中,绝大部分是对房屋所闲置的资金的补偿如果你自己享有一所住宅,那么年成本的主要部分就是抵押贷款的利息所以,在总需求的所有组成部分中,房地产投资对实际利率尤为脆弱,货币削减或者是其他原因使利率提升时,房地产投资将不会上升最多房地产投资上升,意味著房地产市场需求上升,最后不会造成房地产价格暴跌因此,房地产价格与利率在经济上呈圆形负相关关系 由于汇率与利率之间呈正涉及关系,汇率暴跌即货币贬值经常出现时,利率将上升,房地产价格也不会随之下跌如果一国货币贬值时国内经常出现通货膨胀,那么随着进口产品的减少,进口产品的价格也不会随着下降,将更进一步推展国内商品价格的下跌,房地产价格也不值得注意因此,房地产价格与汇率之间呈圆形负相关关系 三数据挑选及解释 在以往的研究中学者们常常用年度数据分析房地产业运行状况,殊不知房地产作为一种投资品,价格在一年内将再次发生明显变化,仅有用年度数据无法体现这种变化,不应尽可能用于季度或者月度数据同时,在研究房地产价格波动状况时用全国整体的数据并无法体现局部的差异,用于城市级数据是最佳自由选择 本文在对房地产价格与利率关系展开计量分析时,为了精确辨别利率对各地区房地产价格的影响,将以2001年9月-2005年12月期间的季度面板数据为基础,对北京天津上海南京重庆杭州宁波青岛沈阳深圳成都武汉等12个房地产价格上涨较慢的城市展开现代科学分析,所包括的变量有房地产价格P农村居民收益Y房地产价格实际增长率g由于挑选的是12个城市的横截面数据,样本量相当大 我国实施的是受限弹性的相同利率制度,中国人民银行根据市场走势要求利率涨幅,使得市场利率呈现出停歇变化,但我国银行间外汇市场业务发展较慢,外汇市场利率市场化程度低另外,1994年汇率并轨以后,我国实施以市场供需为基础的有管理的浮动汇率制度为减轻人民币贬值的压力,2005年7月21日起,我国开始实施以市场供需为基础参照一篮子货币展开调节有管理的浮动汇率制度为深入探讨利率汇率对房地产价格的影响,本文将以2001年9月-2005年12月期间银行外汇市场利率汇率数据为基础展开现代科学研究 四现代科学分析 下面根据式(6)展开现代科学分析表格1中模型1和模型2分别分析了利率与房地产价格的关系模型1的说明变量为过去房地产价格实际增长率g迟缓1期的利率I(-1)城镇居民农村居民收益Y和迟缓1期的房屋销售价格指数P(-1)从模型1的重返结果可以显现出,农村居民收益的t统计资料量不明显,而且该变量的系数仅有0.00004,解释在这世纪末农村居民收益对房地产价格上涨的推动力十分受限在模型2中我们去除农村居民收益变量,新的重返结果如下:过去房地产价格实际增长率每下降1个百分点,房屋销售价格指数将下跌110.8142个百分点;利率与房屋销售价格指数呈圆形正比关系,即迟缓1期的利率每下降1个百分点,房屋销售价格指数将上升0.0786个百分点;迟缓1期的房屋销售价格指数每减少1个百分点,当期的房屋销售价格指数将下降0.
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